全国人大代表蒋婉求：推进物业管理健康发展 -8846威尼斯

　　近年来，各地物业服务发展迅速，在改善广大市民生活环境、提高生活品质等方面起到了不可或缺的作用。但与此同时，物业服务纠纷也呈快速上升趋势。调研中发现，物业管理服务行业存在的一些问题不容忽视。主要表现在：

一是物业公司存在的问题：

　　不少物业公司为节约人力成本，聘用未经岗位培训考核、年老退休或其他社会闲散人员，使得物业管理服务水平徘徊在较低层次。物业服务合同大都采用格式条款，对服务的具体内容和质量标准约定笼统，导致各方面对物业服务质量认定难以统一。物业管理项目大多是由开发企业委派或指定的物业公司承担，这种相对封闭的自我保护式的管理方式，必然导致物业公司服务质量低下，缺乏竞争意识和责任意识。物业公司服务意识淡薄，服务内容、服务标准、收费项目、收费标准不公开，档案资料不健全，从而使业主对物业公司缺乏信任。

二是业主委员会存在的问题：

　　有的业主委员会在督促物业合同、履行及监督业主遵守管理规约方面的权利义务不够明确，不仅影响了业主委员会应有作用的发挥，也不利于业主合法权益的保护。

三是业主存在的问题：

　　有的业主不愿承担应尽的义务，没有服务须付费的意识，在物业公司收取物业服务费时，总是以各种借口拒绝交纳。个别业主存在违章搭建、乱停乱放竿行为，引发其他业主的不满，而物业公司不及时劝导阻止，或劝止无效，别的业主因此认为物业公司懒政怠政，拒绝交纳物业服务费，进而加大了物业管理工作的难度。

四是行政主管部门存在的不足：

　　物业管理涉及民生，相关主管部门法律法规宣传不到位，开发商、物业公司、业主等对物业管理的法律法规认识不够，导致物业矛盾纠纷增多，处理难度大。相关行政主管部门在对招投标的开展、开发商遗留质量问题、物业公司的承接查验、业主委员会的建立与运作，特别是对物业公司已经暴露的矛盾和问题及时会商解决等问题存在监管不到位现象。物业管理行政主管部门应当加强对管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平。

　　做好物业管理工作，对于推进新型城镇化、维护社会稳定和促进物管业健康发展至关重要。为此，建议：

一是进一步加强对物业管理工作的领导：

　　要将物业管理纳入社区建设和社区治理体系，落实专人抓这项工作，制定制度、明确责任、强化考核、严格问贵，尽快把小区物业管理工作转到规范化、法治化的轨道上来。城管、公安、工商、环保、卫生、规划建设等部门，应加强物业管理区域内的公共秩序、治安消防、环境卫生、物业用房使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和威尼斯人2299的联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

二是构建物管纠纷综合协调治理机制：

　　要强化业主委员会在解决纠纷中的特殊功能。业主委员会作为物业合同相对人一方的形式化主体，是连接业主和物业公司的纽带，其不仅要协助督促业主交费，更要成为双方沟通协调的“润滑剂”，从而保证物业纠纷的及时化解。要发挥物业主管部门在解决纠纷中的能动作用。物业管理行政主管部门作为物业公司的管理部门，要通过物业公司履行合同、投诉处理和日常检查情况进行监督。在物业纠纷产生时，物业主管行政部门应当履行好自身职能，通过采取符合法律法规及管理规约的方式促使物业公司进一步改善服务，敦促双方执行物业服务协议。整合物业纠纷调解的社会资源。充分发挥人民调解、行政调解、司法调解的作用，借助人民调解的人民性、灵活性、基层性的特点，由司法、住建等相关部门牵头指导，建立专门的物业纠纷人民调解委员会。从社区、街道到镇、县（区）、市，形成多层次、立体化的调解网络，及时排查和掌握物业纠纷发生情况，争取把纠纷化解在萌芽状态。

三是加强业主委员会建设和职责监管：

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，对住宅小区的物业管理有着十分重要的作用，通过业主大会的明确授权、业主委员会议事规则、管理规约等厘清业主委员会的职能以及进行相关职务行为时的法律地位授权，从而为业主委员会的健康运作提供重要的法律保障。要规范业主委员会的代理行为，强化业主委员会代表业主利益为业主服务的主体意识，实现业主委员会的职业化，完善业主委员会委员选举聘任制度，让业主委员会有权、有责、有利，实现业主内部权利责任的合理分配与均衡。政府职能部门要加强对业主大会召开、业主委员会成立过程中的指导、监督力度，把好人员审核关和程序规范关，做好备案工作。指导业委会制定好议事规则和管理规约，规范业主委员会委员、业主的行为。